En el contexto del mercado inmobiliario actual en España sigue siendo bastante activo (incluso en propiedades residenciales, frente a otros países donde la mayoría de la población alquila). Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos clave para decidir operaciones adecuadamente. Como se sabe, los inversores financieramente sólidos que buscan maximizar sus inversiones disponen de diferentes estrategias, a grandes rasgos:

1. Inversiones directas en inmuebles.

• En el mercado ordinario y abierto.

• En subastas públicas o privadas.

2. Inversión indirecta mediante la compra de préstamos hipotecarios dudosos (NPL) en los que el inversor se subroga en la posición del vendedor-acreedor.  

Centrándonos en los préstamos morosos, a continuación incluimos algunos elementos a tener en cuenta a la hora de decidir sobre las estrategias de inversión:

Pros y contras en la inversion vía NPLs actualmente:

Los vendedores son en su mayoría bancos que necesitan deshacerse de estos activos debido a la legislación bancaria consecuencia de la crisis financiera e inmobiliaria en 2008. El sector financiero está limitado por el marco regulatorio, que penaliza a los bancos con deudores morosos o de dudoso cobro de préstamos hipotecarios, con una retención por la deuda pendiente, por lo que el banco pierde el cobro de la devolución y sufre mayor reducción del balance.

Esto ha sido un incentivo para que los bancos pongan a la venta sus préstamos dudosos con buenos descuentos, a través de diferentes canales: el mercado privado o la empresa pública que absorbió grandes cantidades de préstamos hipotecarios y activos de la crisis crediticia (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SAREB).

Por lo general, la adquisición, normalmente vía compra de préstamos dudosos puede suponer menor coste en principio debido a que es una inversión indirecta que requiere completar procedimientos de ejecución hipotecaria, y otros procedimientos judiciales para obtener la posesión del activo u obtener el pago de la deuda más intereses e intereses de demora (por ejemplo, adjudicación de propiedad; o la recuperación de cobros de cuotas hipotecarias).

El inverso en este activo  inmobiliario. subyacente puede planificar mejor la operativa y, de alguna manera, negociar el precio de compra con la parte vendedora (bancos) en lugar de en una subasta pública abierta.

Relevancia del tipo de activo subyacente.

Hoy en día, la propiedad residencial puede ser menos interesante debido a la creciente protección legal de los deudores, lo que implica ciertos aumentos de costes para el inversor-ejecutante, principalmente en lo que respecta a intereses de demora y limitaciones, costas legales, y el tiempo exigido de mantener cuotas impagadas como requisito previo para activar los procedimientos de ejecución hipotecaria, el porcentaje del valor de la subasta requerido para obtener la adjudicación de la propiedad y, en algunos supuestos -por ejemplo, NPL individuales- los derechos de adquisición preferente del deudor,  y también los impuestos indirectos. Aun así, la rentabilidad, el potencial de ganancia, etc. aún presenta, en general, atractivo para los inversores, teniendo en cuenta los rendimientos y la apreciación del valor, la estrategia a corto o largo plazo, la diversificación de la cartera (mixta) y el apetito por el riesgo. En este sentido, la compra de carteras o portfolios de préstamos (es decir, operaciones de gran volumen) son la mayoría por su rendimiento considerando no solo el coste de adquisición, sino también los costes administrativos y legales asociados.

Consejos para acuerdos exitosos:

A la vista del panorama, un inversor debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Disponer de capital y liquidez. Las carteras de préstamos dudosos normalmente se comercializan agrupando un buen número de ellos en carteras o portfolio. La financiación bancaria local implica procedimientos burocráticos largos, y posibles restricciones, entre otras cosas, como resultado de no pasar los checks due diligence de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo. (PBC).

2. Contratar a un equipo coordinado de abogados y asesores fiscales de confianza con práctica local inmobiliaria e internacional, -procesal, controles de inversión extranjera y transacciones internacionales, para acompañar al inversor de principio a fin, todo con el fin a lo largo de los procedimientos que supone:

- Diseño y planificación legal y fiscal eficientes dentro de las oportunidades que ofrece el marco legal.

- Establecer relaciones con los bancos locales, due diligence PBC (especialmente los requisitos de divulgación de titular real y origen de los fondos, ayudando en la preparación y presentación de la información de manera consistente, para ayudar al inversor a abrir y operar cuentas bancaria locales. Téngase en cuenta que, entre otros, ciertos países e inversores están sujetos a una diligencia debida reforzada en materia de lucha contra el blanqueo de capitales.

- Defender los intereses del inversor ante los tribunales, en particular en los procedimientos de ejecución hipotecaria en aras a optimizar la fluidez y la agilidad del proceso: "time-to-market" teniendo en cuenta los propios tiempos del sector, fuertemente condicionados por la gran carga de trabajo de los tribunales: análisis jurídico preciso de los procedimientos en curso, estado de la ocupación (inquilinos -deudores, arrendatarios, okupas, etc.), estrategias para recuperar la posesión y resolver situaciones de okupación,  planificación legal y fiscal cuando sea necesario sobre operaciones concretas, y acompañamiento en el procedimiento de principio a fin – obtención del control o posesión, o formalización alternativa de reventa, cesión o transferencia de préstamo, o venta de arrendamiento de activos, etc., con seguridad jurídica y los incentivos o ventajas fiscales que sean de aplicación

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