Adquirir,ej mediante compra, un crédito hipotecario impagado como alternativa a lacompra directa del inmueble: se adquieren los derechos y obligaciones delacreedor de un préstamo hipotecario (banco) que se pueden ejercer,eventualmente acudiendo a subasta pública y adjudicarse el inmueble.

El cedente -acreedor en un préstamopreexistente- transmite al cesionario (gralm. a cambio de una contraprestación)los derechos que el primero ostenta frente al deudor con lo que, sinextinguirse el préstamo, el cesionario se subroga en la posición de acreedordel cedente frente al deudo, que queda obligado frente al nuevo acreedor.

Tras la reforma de la legislaciónprocesal con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, se mejora la regulación de lasucesión procesal, pues la ejecución podrá despacharse o continuarse aquien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el títuloejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor de quien en dichotítulo aparezca como ejecutado.

La cesión de créditos en general norequiere para su validez ni el consentimiento ni siquiera la notificaciónprevia al deudor (sí su comunicación al deudor para la oponibilidad de lacesión ante este). Sin embargo, tratándose de créditos hipotecarios, si resultaobligatoria, bien por la condición de consumidor del deudor y la naturaleza delbien (ej vivienda) en especial en algunas comunidades autónomas como laCatalana, y la existencia de posibles derechos de tanteo o retracto del deudor,por lo que es más que recomendable analizar detalladamente el clausulado de ladocumentación contractual del crédito hipotecario a ceder y el derechoaplicable estatal, autonómico, local.

Puede pactarse en contrato privado, pero la cesión dela titularidad de la hipoteca que lo garantice (e interesa al cesionario) nosurtirá efectos frente a terceros sino desde que es incorporada a una escriturapública y se inscriba en el Registro de la Propiedad. Asimismo, si, como esobligado, el préstamo hipotecario se formaliza en escritura, su cesiónrequerirá la misma solemnidad.  Elcesionario se subroga en todos los derechos del cedente y el deudor no quedaráobligado por ello a más que lo estuviere por el suyo.

El marco normativo en la materia ha venido determinadoen gran medida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, (“Ley 1/2013”) y la Ley 5/2019, de 15 de marzo,  (“Ley 5/2019”).

Conanterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, los intereses de demoraestaban entre 18 y hasta 29% por lo que – y en esto ha consistido el negocio-si el procedimiento de ejecución hipotecaria se prolonga en el tiempo, la deudahipotecaria incrementaba significativamente su valor a favor delacreedor-cesionario y las costas judiciales no estaban sujetas a limitación: Enuna operación de cesión de un portfolio de créditos hipotecarios impagados conun descuento sobre el principal del crédito de, ej. 20%, el cesionario, ahoraacreedor subrogado podría reclamar el 100% de la deuda pendiente más losintereses de demora – según los casos entre 18% y 29% y las costas.

Para uninversor la compra de créditos hipotecarios impagados presenta diversasestrategias de negocio:  

-      Una operación financiera, a partir depujas en subasta que superen el precio de coste de la cesión.

-      Una operación inmobiliaria: adjudicarseel inmueble a un buen precio, con los riesgos adicionales que implica  -que aumentan con el tamaño y coste deltarget- como: estudiar muy bien la operación teniendo en cuenta lasrestricciones en acceso a información- normalmente sólo habrá informaciónregistral accesible, y no será posible acceder al inmueble para realizar unadue diligence del activo, entre otras muchas incógnitas y contingencias.

-      Una operación de acuerdo con el deudorhipotecario, como por ejemplo, obtener el inmueble como dación en pago a cambiode la extinción de la deuda e intereses.

-      Posterior cesión o reventa.

Con la Ley1/2013 el rango de margen para el inversor se vio condicionado:

-      Intereses de demora máximos:  Con esta ley y especialmente la Ley 5/2019, losintereses de demora no podrán exceder del 2% del interés remuneratorio.

-      Costas judiciales en subastas devivienda habitual: Se limita lo que deberá pagar deudorpor este concepto al 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.

Actualmente,y a la vista del panorama legislativo, aparte de los riesgos propios delnegocio inmobiliario en sí, por el activo subyacente -inmuebles y su diversatipología localización, estado físico y situación jurídica, etc., lasinversiones en compra de créditos hipotecarios impagados presentan algunosriesgos jurídicos a tener en cuenta:

-      Retracto de crédito litigioso: El deudorpuede, en pocos días siguientes a tener conocimiento de la cesión, extinguir sudeuda reembolsando al Cesionario lo que pagó al Cedente más los gastos eintereses sobre el precio desde que fue pagado.

-      Enervación de la deuda: Encualquier momento del proceso de ejecución hipotecaria, aún en subasta eldeudor puede regularizar su situación pagando las cuotas atrasadas (no toda ladeuda) y los intereses devengados – remuneratorios y de demora – continuando elcesionario como acreedor, a largo plazo.

-      Dificultosa aplicabilidad de lascláusulas de vencimiento anticipado:  Actualmente y en el caso de consumidores yvivienda, se requiere para activar cláusulas de vencimiento anticipado unmínimo de 12 o 15 mensualidades impagadas o a un 3 % o 7% de deuda y en funciónde si el impago se produce en la primera o la segunda mitad de la duración del préstamo.

-      Intereses abusivos: Tras lasubasta al hacer la tasación de intereses, el demandado puede recurrirlosalegando que la cláusula de intereses es abusiva, lo cual alargará el procesohipotecario además de la incertidumbre acerca de en qué sentido resolverán lostribunales. De eliminarse por abusivos los intereses de demora, al acreedor lequedarán los intereses remuneratorios pactados en el préstamo.

Encualquier caso, a raíz de la doctrina de la justicia de la UE, en especial laSentencia TJUE de 17 de mayo de 2022, Exp. C-600/19 que reconoce la posibilidadde enjuiciar la abusividad de una cláusula de un préstamo causa de laejecución, aún después de haber concluido subasta por resolución firme, tantola doctrina como la jurisprudencia española (STS 379/2023, de 16 de marzo,1215/2023, de 4 de setiembre y 1216/2023, de 7 de setiembre, y STC 26/2023y172/2023)  coinciden en que, tras la transmisióndel inmueble a un tercero en proceso de ejecución, no puede oponerse al mismola nulidad de cláusulas del contrato de préstamo ni obligar a la restitucióndel inmueble adjudicado en firme, sin perjuicio de que el banco deba indemnizaral deudor hipotecario por los daños y perjuicios que la abusividad de cláusulasdel préstamo le hayan generado.

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